Процедура придбання нерухомості в Німеччині

Німеччина – це високорозвинена країна зі стабільною політичною та економічною системою, тому зовсім не дивно, що погляди багатьох закордонних інвесторів спрямовані саме на Німеччину, тим паче що вартість нерухомості тут постійно зростає. Так, середньорічний дохід від інвестованих у нерухомість коштів з урахуванням залучення банківського кредиту становить близько 5-6%, тоді як під час інвестицій у так звані змішані об’єкти, в яких поєднуються і житлові, і торговельні площі, дохід збільшується щонайменше до 7 %-12 %. Як бачимо, вкладати капітал у нерухомість Німеччини дуже вигідно.

Іноземні громадяни в Німеччині можуть купувати будь-яку нерухомість без обмежень. Будь-яке нерухоме майно в Німеччині має бути зареєстровано в реєстрі власності (або Grundbuch), де також покупець або його довірена особа можуть одержати повну інформацію про власника об’єкта, що купується, про вартість нерухомості, точну площу землі та будівель і, головне, про можливі заборгованості власників нерухомості. На ім’я покупця об’єкта оформляють документ, якому потім присвоюють індивідуальний реєстраційний номер, під яким його занесуть до реєстру. Треба сказати, що продати нерухомість має право лише безпосередній її власник або завірена нотаріально довірена особа.

Відразу хочеться звернути увагу на той факт, що володіння нерухомістю в Німеччині не дає жодного права на отримання постійного місця проживання. І хоч отримання дозволу на посвідку на проживання безпосередньо не пов’язане з придбанням нерухомості, однак володіння нею – це вагомий аргумент під час розгляду заяви владою, оскільки доводить матеріальну стабільність і незалежність заявника.

Процес оформлення купівлі нерухомого майна в Німеччині:

Вибір потенційним покупцем об’єкта нерухомості та ухвалення остаточного рішення про його придбання.
Складання договору купівлі-продажу, де викладені умови, а також форма оплати. Підготовка цього документа і його підписання відбувається виключно в офісі німецького нотаріуса, який здійснює повне проведення угоди, включно з усіма грошовими розрахунками, що проводяться, а також з отриманням необхідних для оформлення придбання нерухомості довідок і дозволів, зокрема й занесенням прав власності нового власника в державну Поземельну книгу. Лише після цього покупець вважається повноправним власником нерухомості Німеччини.
Внесення покупцем завдатку на рахунок нотаріуса, при цьому сума, що залишилася, вноситься протягом 28 днів на цей самий банківський рахунок, який контролюється тільки нотаріусом. З цього рахунку нотаріусом можуть оплачуватися всі борги продавця, пов’язані з продаваним нерухомим майном (якщо, звичайно, такі є). Уся сума, що залишилася після таких виплат, перераховується нотаріусом на розрахунковий рахунок продавця (відбувається це після того, як право власності покупця буде занесено до Поземельної книги).
Проведення нотаріусом перевірки прав власності продавця, отримання відмови муніципалітету від так званого переважного права придбання, а також оформлення всієї необхідної документації.
Після підписання остаточного договору купівлі-продажу, а також повного розрахунку покупця з продавцем, нотаріус надсилає документи до згаданого вище відомства Grundbuchamt.
Отримання покупцем поштою двох примірників завіреного нотаріусом договору, водночас за додаткову плату, що становить близько 70 євро, можна замовити виписку з державної Поземельної книги, до якої має бути занесено прізвище нового власника, однак це не обов’язково, оскільки під час подальшого перепродажу вона не знадобиться, як, утім, і сам договір купівлі-продажу.
Виплата гонорару нотаріусу, що становить 0,7-1,5 % від вартості нерухомості. Нагадаємо, що нотаріальні послуги оплачує покупець.

Важливим є той факт, що оскільки всі грошові розрахунки відбуваються виключно через рахунок, який контролюється нотаріусом, тоді як продавець отримує гроші тільки після того, як покупець набуває право власності, шахрайство під час угод з нерухомим майном унеможливлено.

На закінчення кілька слів хочеться сказати про податки, які доведеться сплатити покупцеві нерухомості в Німеччині. По-перше, це податок на придбану нерухомість, що становить 3,5% від ціни об’єкта. По-друге, маклерський провізіон, що являє собою збір, який має варіаційний характер. Так, у кожній з Федеральних Земель Німеччини існують різні ставки цього податку. Загалом цей збір варіюється в межах 3-5 % від вартості об’єкта. Нарешті, нотаріальні витрати, а також витрати на реєстрацію становитимуть близько 1-2% від вартості об’єкта.

Daria